Как проверить законность строительства?

Согласно Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года в 2021 году объемы жилищного строительства достигли рекордных значений за всю историю России - 92,6 млн. кв. метров, из них многоквартирные дома - 43,5 млн. кв. метров, индивидуальное жилищное строительство - 49,1 млн. кв. метров. Ввод жилья на одного человека в 2021 году составил в городах 0,6 кв. метра, в сельской местности - 0,73 кв. метра. Обеспеченность населения жильем по итогам 2021 года составила 27,8 кв. метра на человека.

Прогноз роста объема строительства многоквартирного жилья в стадии строительства к 2030 г. составляет 120 млн.кв.м. При этом основным способом привлечения инвестиций при строительстве многоквартирных домов является участие дольщиков в строительстве дома. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ)

Весь перечень необходимой к раскрытию застройщиком информации в соответствии с Законом № 214-ФЗ можно найти на сайте наш.дом.рф. Там же можно получить полные сведения о ходе строительства.

Выделите время, чтобы проверить всю информацию о застройщике тщательно. Это значительно сэкономит ваши деньги, а также позволит выбрать надежного застройщика. На сайте наш.дом.рф размещены проектная декларация, действующее разрешение на строительство, бухгалтерская отчетность.

При покупке недвижимости в новостройке с 1 июля 2019 года в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежные средства в размере стоимости квартиры, приобретаемой на основании договора долевого участия, должны быть размещены на счете эскроу, открытом в уполномоченном банке, а не передаваться застройщику напрямую, как это было раньше. Счет эскроу — это специальный банковский счет для расчетов с застройщиком.

Схема работает следующим образом:

-       покупатель перечисляет сумму договора на счет эскроу;

-           банк блокирует денежные средства покупателя на счете эскроу до окончания строительства, а после предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию перечисляет денежные средства со счета эскроу застройщику.

Но не все застройщики соблюдают правила, установленные законом. Обходные пути в строительстве многоквартирных жилых домов по всей России встречаются все чаще. Застройщик, не обремененный обязательствами, может строить дом бесконечно. При подписании «серого» договора вы рискуете отдать свои деньги сегодня, ждать квартиру долгие годы, а в худшем случае, вообще не дождаться.

При оформлении «серых» договоров покупатели лишены многочисленных прав и гарантий, предоставленных Законом № 214-ФЗ, так как только договор долевого участия в строительстве и его обязательная государственная регистрация гарантируют защиту участника долевого строительства. Нижеуказанные схемы не обеспечивают защиту в рамках Закона № 214-ФЗ:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры.

2. Предварительный договор участия в долевом строительстве.

3. Договор бронирования. Строительная компания предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у нее нет даже разрешения на строительство.

4. "Депозитная" или "банковская" схема. Строительная компания продает квартиры тем клиентам, у которых есть счет в определенном банке, на который они вносят оговоренную сумму

5. Договор займа. По этой схеме Вы не покупаете квартиру у строительной компании, а одалживаете ей свои деньги.

6. Вексельная схема. С покупателем заключаются два договора: обычно предварительный договор купли-продажи или соглашение о намерениях и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки происходит путем погашения векселя, то есть строительная компания погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру никак между собой не связаны.

7. Договор соинвестирования или инвестиционный договор.

8. Договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.

9. Вступление в коммандитное товарищество. Коммандитное товарищество рассчитано на приобретение части прибыли от участия в нем. Никаких имущественных прав у граждан не возникает.

При заключении вышеуказанных договоров у покупателя не возникает права требования на квартиру.

Инвестирование в жилую недвижимости на ранних этапах строительства дает возможность значительно сэкономить, а также приумножить вложения в будущем. Однако, необходимо учитывать все риски при вступлении в долевое строительство. Существует вероятность попасть в недострой и стать «обманутым дольщиком».

По всем вопросам, связанным с участием в долевом строительстве, можно обратиться в Отдел инспекционной работы и надзора за долевым строительством Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Балкарской Республики по адресу: г. Нальчик,                     ул. Инессы Арманд, 43; тел.: 8 (8662) 40-88-29 https://minstroy.kbr.ru/